Os leilões judiciais despertam cada vez mais o interesse de pessoas que buscam adquirir imóveis, veículos e outros bens por valores atrativos. Apesar disso, muitas pessoas deixam de participar por receio ou simplesmente por não compreenderem como funciona o procedimento.
É seguro comprar um imóvel em leilão? O bem pode estar ocupado? Quem paga as dívidas existentes? É possível parcelar? O que acontece depois da arrematação?
Essas são algumas das dúvidas mais comuns de quem começa a conhecer o universo dos leilões judiciais.
Neste artigo, vamos esclarecer os principais pontos sobre o assunto e apresentar alguns cuidados importantes para quem pretende participar de um leilão.
O que é um leilão judicial?
O leilão judicial é uma das formas utilizadas pelo Poder Judiciário para promover a alienação de bens no curso de um processo.
Em uma execução, por exemplo, determinado bem pertencente ao devedor pode ser penhorado e posteriormente alienado para que o valor obtido seja utilizado na satisfação do crédito discutido no processo.
O Código de Processo Civil estabelece que a alienação poderá ocorrer por iniciativa particular ou por leilão judicial, que pode ser realizado de forma eletrônica ou presencial.
Atualmente, os leilões eletrônicos são muito comuns e permitem que interessados de diferentes localidades participem por meio de plataformas digitais.
Quem pode participar de um leilão judicial?
Como regra, pode oferecer lance quem estiver na livre administração de seus bens.
Entretanto, a legislação estabelece algumas proibições específicas. Não podem arrematar, em determinadas situações, pessoas diretamente relacionadas ao bem, ao processo ou à própria realização do leilão, como o juiz, determinados servidores e auxiliares da Justiça, o leiloeiro e seus prepostos, além dos advogados das partes, observadas as hipóteses previstas no artigo 890 do Código de Processo Civil.
Para participar de um leilão eletrônico, normalmente é necessário realizar previamente o cadastro na plataforma responsável pelo certame, enviar os documentos exigidos e cumprir as regras estabelecidas para habilitação.
Por que um bem vai a leilão judicial?
Existem diferentes situações que podem levar um bem a leilão.
De maneira geral, isso acontece quando há uma execução e determinado patrimônio do devedor é utilizado para satisfazer uma obrigação.
Podem ser encontrados em leilões judiciais imóveis residenciais e comerciais, terrenos, veículos, máquinas, equipamentos, bens rurais e diversos outros tipos de patrimônio.
Por isso, cada leilão deve ser analisado individualmente, considerando não apenas o bem oferecido, mas também o processo no qual foi determinada sua alienação.
O que são primeiro e segundo leilões?
É comum encontrar editais estabelecendo duas datas ou períodos para a alienação do bem.
As condições de venda podem ser diferentes entre eles, especialmente quanto ao valor mínimo admitido.
Um dos pontos mais importantes é saber que a legislação não permite a arrematação por preço vil.
Nos termos do artigo 891 do Código de Processo Civil, considera-se vil o preço inferior ao mínimo estabelecido pelo juiz e constante do edital. Se não houver preço mínimo expressamente fixado, será considerado vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação.
Isso não significa, portanto, que todo bem será necessariamente vendido por “metade do preço”. É preciso verificar as condições estabelecidas pelo juízo e pelo edital daquele leilão.
O edital é realmente importante?
Sim. O edital é um dos documentos mais importantes para quem pretende participar de um leilão judicial.
Nele devem constar informações como a descrição do bem, seu valor de avaliação, preço mínimo para alienação, condições de pagamento, comissão do leiloeiro, período de realização do leilão e eventual existência de ônus, recursos ou processos pendentes relacionados ao bem.
Por isso, nunca é recomendável oferecer um lance analisando apenas fotografias, descrição resumida ou valor anunciado na plataforma.
Antes de participar, leia integralmente o edital.
Além disso, dependendo do bem, é recomendável analisar outros documentos. No caso de imóveis, por exemplo, a matrícula atualizada e as informações existentes no próprio processo podem revelar aspectos importantes para a tomada de decisão.
É possível visitar o bem antes de dar um lance?
Depende das circunstâncias do caso e das condições previstas para aquele leilão.
Quando houver possibilidade de visitação, as informações e os procedimentos necessários normalmente serão divulgados pelo leiloeiro ou estarão previstos no edital.
É importante lembrar que os bens são alienados nas condições em que se encontram, conforme as regras estabelecidas para a venda. Assim, sempre que possível, o interessado deve buscar conhecer previamente as condições físicas e documentais do bem.
O imóvel pode estar ocupado?
Sim.
A realização do leilão não significa necessariamente que o imóvel esteja desocupado.
Essa é uma informação extremamente relevante para quem pretende arrematar, pois a situação da posse deve integrar a análise prévia do negócio.
Dependendo do caso, poderá ser necessária a adoção das providências cabíveis para a imissão do arrematante na posse.
O Código de Processo Civil prevê que, após cumpridas as condições necessárias, poderá ser expedida a carta de arrematação do imóvel com o respectivo mandado de imissão na posse.
Por isso, a ocupação não significa, por si só, que o imóvel não possa ser adquirido, mas deve ser considerada pelo interessado antes de definir seu lance e avaliar os custos e riscos da aquisição.
O arrematante assume todas as dívidas do antigo proprietário?
Não existe uma resposta única para qualquer tipo de dívida.
A natureza do débito, o tipo de bem, a legislação aplicável, as condições previstas no edital e as determinações existentes no processo precisam ser analisados.
No caso de débitos tributários incidentes sobre imóveis, existe uma regra especialmente importante.
O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.134, firmou entendimento no sentido de que é inválida a previsão do edital que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação.
Isso, contudo, não significa que qualquer débito relacionado ao bem possa simplesmente ser ignorado.
Débitos condominiais, tributos posteriores à arrematação, determinados ônus, despesas e outras obrigações podem receber tratamento jurídico próprio.
Por essa razão, a situação do bem deve ser analisada antes do lance.
E as dívidas de condomínio?
As despesas condominiais merecem atenção específica.
O Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 908, §1º, que, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
Contudo, a análise concreta não deve se limitar a uma regra isolada. É importante verificar o edital, o processo, a existência e o valor dos débitos e as decisões judiciais relacionadas ao bem.
Por isso, especialmente em imóveis com valores expressivos de condomínio em atraso, é recomendável que o interessado esclareça essa situação antes da arrematação.
É possível parcelar o valor da arrematação?
Pode ser possível, mas o interessado não deve presumir que todo leilão admite parcelamento.
O Código de Processo Civil prevê a possibilidade de apresentação de proposta para aquisição parcelada do bem, observados os requisitos legais.
O artigo 895 estabelece, entre outras condições, proposta escrita com pagamento de pelo menos 25% do valor à vista e o restante parcelado em até 30 meses, garantido por caução idônea quando se tratar de bem móvel e por hipoteca do próprio bem quando se tratar de imóvel.
Entretanto, é indispensável verificar as regras do edital e as determinações do juízo.
Além disso, a apresentação de proposta parcelada não significa que ela terá preferência sobre qualquer lance à vista. Havendo propostas em condições diferentes, deverão ser observados os critérios legais para sua apreciação.
Quais despesas existem além do valor do lance?
Esse é um ponto que muitas vezes passa despercebido.
O valor do lance não necessariamente representa o custo total da aquisição.
Dependendo do bem e das condições do leilão, podem existir outras despesas, como:
- comissão do leiloeiro;
- imposto de transmissão, quando aplicável;
- despesas de registro;
- custos relacionados à transferência;
- despesas para regularização do bem;
- eventuais custos relacionados à posse ou desocupação;
- outras despesas expressamente previstas no edital.
O próprio Código de Processo Civil assegura ao leiloeiro o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.
Portanto, antes de estabelecer o valor máximo que pretende oferecer, o interessado deve calcular também os custos adicionais da operação.
Dei o maior lance. O bem já é meu?
A existência do maior lance é uma etapa fundamental, mas existem procedimentos posteriores à realização do leilão.
O arrematante deverá cumprir as condições de pagamento, pagar a comissão do leiloeiro e observar as demais obrigações estabelecidas.
Posteriormente, será lavrado o auto de arrematação.
O artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, uma vez assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses legais em que poderá ser invalidada, considerada ineficaz ou resolvida.
No caso de imóvel, posteriormente será expedida a carta de arrematação, documento necessário para os atos seguintes relacionados à aquisição e ao registro.
A arrematação pode ser desfeita?
Embora a legislação busque conferir segurança jurídica à arrematação, existem situações excepcionais em que ela poderá ser questionada.
O próprio artigo 903 do Código de Processo Civil prevê hipóteses de invalidação, ineficácia ou resolução, como a existência de vício, preço vil, descumprimento de determinadas exigências legais ou falta de pagamento.
Também existem hipóteses específicas nas quais o arrematante poderá desistir, como quando comprovar, dentro do prazo legal, a existência de ônus real ou gravame que não tenha sido mencionado no edital.
Por isso, a regra é a estabilidade da arrematação regularmente realizada, mas existem exceções previstas em lei.
E se o arrematante der o lance e não pagar?
Dar um lance em leilão judicial é um ato sério e gera consequências.
O interessado não deve participar apenas para “ver até onde o lance chega” ou ofertar determinado valor sem possuir condições de cumprir a obrigação.
Se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o Código de Processo Civil prevê consequências, inclusive a perda da caução em favor do exequente e a realização de novo leilão, além da impossibilidade de participação do arrematante e do fiador remissos nesse novo certame.
Outras consequências também poderão decorrer das regras do edital e das determinações judiciais.
Leilão judicial é seguro?
O leilão judicial é um procedimento realizado sob a supervisão do Poder Judiciário e regulamentado pela legislação processual.
Isso, entretanto, não elimina a necessidade de cautela por parte do interessado.
Segurança não significa ausência de riscos.
Uma boa arrematação começa antes do lance, com a análise adequada do edital, da documentação do bem, do processo e dos custos envolvidos.
Também é fundamental verificar se o leiloeiro é regularmente habilitado e utilizar exclusivamente os canais oficiais indicados para o leilão, especialmente diante da existência de páginas e anúncios fraudulentos na internet.
Quais cuidados devo tomar antes de participar?
Antes de oferecer um lance, alguns cuidados são essenciais:
- Leia integralmente o edital;
- Confira a descrição e a avaliação do bem;
- Verifique o valor mínimo admitido;
- Analise as condições de pagamento;
- Confira o percentual e a forma de pagamento da comissão do leiloeiro;
- Verifique a existência de ônus e débitos;
- No caso de imóvel, consulte a matrícula e verifique a situação da ocupação;
- Analise o processo judicial sempre que necessário;
- Considere impostos, registros, transferência e demais despesas além do lance;
- Estabeleça previamente o valor máximo que está disposto a pagar;
- Certifique-se de que está acessando o site oficial do leiloeiro;
- Em caso de dúvida relevante, busque orientação antes de oferecer o lance.
Leilão judicial pode ser uma boa oportunidade?
Sim.
Os leilões judiciais podem oferecer boas oportunidades para aquisição de imóveis, veículos e outros bens, inclusive por valores inferiores aos encontrados em negociações convencionais.
Mas uma boa oportunidade não deve ser avaliada apenas pelo desconto aparente.
O interessado precisa considerar o valor do lance, as despesas adicionais, a situação jurídica e física do bem, eventual ocupação, necessidade de regularização e o tempo necessário para conclusão dos procedimentos posteriores.
Em outras palavras, o melhor negócio não é necessariamente o bem com o maior desconto, mas aquele cuja aquisição foi previamente analisada e cujos riscos são conhecidos pelo arrematante.
Conclusão
Participar de um leilão judicial não precisa ser complicado, mas exige informação e cautela.
O edital é a principal fonte de informações sobre as condições específicas daquela alienação, e sua leitura deve ser acompanhada, quando necessário, da análise da matrícula, do processo e dos demais documentos relacionados ao bem.
Também é importante lembrar que cada leilão possui particularidades. As regras aplicáveis a um imóvel não necessariamente serão idênticas às de um veículo, assim como a responsabilidade por débitos e despesas pode variar conforme sua natureza e as circunstâncias do processo.
Com informação, análise prévia e respeito às regras do certame, o interessado consegue participar do leilão de forma muito mais consciente e segura.
Antes de dar o lance, conheça o bem, leia o edital e entenda exatamente as condições da arrematação.